Kira sözleşmesi, hem kiracılar hem de ev sahipleri için son derece önemli bir belgedir. Doğru ve eksiksiz hazırlanmış bir kira sözleşmesi, ileride çıkabilecek anlaşmazlıkların önüne geçer.
Bu yazımızda, Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümlerine dayanarak kira sözleşmelerinde uyulması gereken kuralları ve dikkat edilmesi gereken noktaları madde madde ve anlaşılır bir şekilde açıklamaya çalıştık.
1-Kira Sözleşmesinin Şekli (Türk Borçlar Kanunu m. 299)
- Kira sözleşmesi yazılı olarak yapılmalıdır.
- Sözlü sözleşmeler de geçerli sayılır, ancak yazılı olmadığı için ispatı zor olur.
- Yazılı sözleşme, kiracı ve ev sahibini korur.
2-Tarafların Kimlik Bilgileri Eksiksiz Olmalı
Hem kiracının hem de ev sahibinin:
- Ad ve soyadı
- T.C. kimlik numarası
- Adres bilgileri açıkça yazılmalıdır.
Kiralanan mülk birden fazla kişiye aitse tüm maliklerin imzası alınmalıdır.
3-Kiralanan Taşınmazın Açık Adresi
Kiralanan yerin:
- Tam adresi
- Bağımsız bölüm numarası
- Tapu bilgileri sözleşmede yer almalıdır.
Depo, otopark, bahçe gibi ek alanlar da ayrıca sözleşmede belirtilmelidir.
4-Kira Bedeli ve Artış Oranı (Türk Borçlar Kanunu m. 344)
Gelecek yıllarda uygulanacak artış oranını da mutlaka sözleşmede yazılı hale getirilmelidir.
Kira bedelindeki artış oranı, bir önceki kira yılının Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalamasını geçemez. Bu oran, yasal tavanı oluşturur.
5-Depozito (Güvence Bedeli) (Türk Borçlar Kanunu m. 342)
Kiraya verenin alabileceği güvence (depozito) miktarı kanunen sınırlandırılmıştır. Sözleşmede depozito bedelini ve hangi koşullarda iade edileceğini açıkça belirtilmelidir.
Konut ve iş yeri kiralarında, güvence bedeli en fazla üç aylık kira bedeli kadar olabilir.
6-Kiralananın Durumu ve Ayıpları (Türk Borçlar Kanunu m. 301)
Sözleşme imzalanırken, kiralanın mevcut durumunu (varsa eksikleri, hasarları) bir tutanakla veya fotoğraflarla belgelenmelidir.. Kiraya verenin, evi sözleşmeye uygun bir durumda teslim etme yükümlülüğü vardır.
Kiraya veren, kiralananı sözleşmede kararlaştırılan amaca uygun kullanıma elverişli durumda teslim etmek zorundadır.
7-Hangi Harcamalar Kiracıya Ait, Belirtilmelidir
Aidat, elektrik, su, doğalgaz, internet vb. giderlerin kim tarafından ödeneceği sözleşmede tek tek yazılmalıdır. Bu, “aidata ne oldu?” gibi sorunların önüne geçer.
8-Sözleşmenin Süresi ve Yenilenmesi (Türk Borçlar Kanunu m. 347)
Sözleşme, sözleşmenin yapıldığı tarih yazılmalıdır.
Belirli süreli kira sözleşmeleri süresi dolduğunda otomatik olarak bir yıl uzar.
Kiracı, sözleşmeyi yenilemek istemiyorsa sürenin bitimine en az 15 gün kala yazılı bildirimde bulunmalıdır.
9-Kira Bedeli ve Ödeme Şekli
Kira bedeli yazılmalıdır. (Örneğin: “Aylık Net 15.000 TL”)
Ödemenin hangi yöntemle yapılacağı belirtilmelidir.
10-Erken Tahliye
Kiracının, sözleşme süresi bitmeden evi boşaltması durumunda, kiradan makul bir süre sorumlu tutulması mümkündür. Sözleşmeye bu şekilde bir madde eklenmelidir.
11-Ek Şartlar ve Kurallar (Türk Borçlar Kanunu m.26-27)
Evcil hayvan besleme, sigara yasağı, dekorasyon değişiklikleri gibi özel kurallar sözleşmede açıkça yazılmalıdır.
DİKKAT: Sözleşmeye madde eklenirken ”Kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusu imkânsız olan sözleşmeler kesin olarak hükümsüzdür.” maddesine dikkat edilmelidir.
Sonuç olarak söz uçar yazı kalır her ne kadar kira sözleşmesi yazılılık şartına bağlı değilse de yazılı bir biçimde sözleşme yapılması her iki tarafında hukuken korur.
UYARI: Kırtasiyelerde satılan genel geçer matbu kira sözleşmelerini kullanmaktan uzak durulmalıdır.
